[長沙:一個讓炒房客,有去無回的城市]長沙套死炒房團

發布時間:2019-05-06 14:06:24   來源:房產    點擊:   
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原標題:長沙:一個讓炒房客,有去無回的城市

作者:正解局

來源:正解局(ID:zhengjieclub)

長沙,真調控。

最近這段時間,明顯感覺樓市在回暖,“日光盤”頻現。我知道的一個樓盤,去年下半年一次開盤中簽率將近18%,今年4月開盤已經不到9%了,買到房的概率下降了差不多一半。

買房人紛紛上車,一個關鍵因素:土地市場越來越熱了。

今年來,已有將近40個城市賣地收入超過百億,其中,杭州最高,賣地錄得694億。光4月23—25日三天,各城市賣地金額就超過了780億。

稍早一點,3月21日,合肥推出6塊地,其中有3塊溢價率超過100%,最高的包河區S1902地塊高達140%。

在長三角某二線城市,已經有幾塊地樓面價漲到了三萬,甚至四萬。有市民直接幾近“哭訴”,要求加大調控。

土地市場,是樓市的風向標。

房價一直是我們的痛,現在小縣城的房價都已經動輒五六千、六七千起步了。

但很多人不知道,中國現在一個萬億級大城市的房價才1萬出頭。

這個城市就是:長沙。

一個對炒房客,最狠的城市。

長沙目前轄6個區1個縣,

代管2個縣級市,面積11816.0平方千米

1. 長沙的房到底有多便宜?

根據某房價數據平臺統計,2019年3月長沙平均房價只有11011元,排名全國第61位。

需要說明的是,要得到完全、準確的平均房價數據是很難的,加上還有口徑問題,所以,不同來源的房價數據可能會有出入,但是整體情況是不變的。

長沙的這個房價到底算多便宜?通過比較才能看得更清楚、更明白。

每平米1萬1的房價,和湖州、蕪湖、泰州、保定這樣四五線城市差不多。

而根據銷售總面積和銷售總金額換算去年全國平均房價是8736元/㎡,也就是說長沙房價只比全國平均房價高出26%。

可要知道:長沙是一個GDP破萬億的大城市。

一個城市經濟超過1萬億是個什么概念?

2018年中國GDP剛好突破90萬億,也就是說只要有90座這樣的萬億級城市,就能成為世界第二大經濟體。

中國現在一共有地級市300個左右,但去年GDP過萬億的只有17個。

其中,有大家熟悉的北上廣深,還有像蘇州、杭州、武漢、南京、鄭州、成都、重慶等等。

借用一個時髦的名詞,這17個城市是中國的“頭部城市”。

生活在中國目前僅有的這17個頭部城市里,買一平米房大概要花多少錢?

可能需要6萬多,比如北京、深圳,大部分需要三四萬,但長沙只要1萬出頭。

即便放在周邊城市里,長沙房價仍然算低的。

比如,長沙北部的大城市武漢每平1.86萬,再朝北的鄭州、西安都是1.5萬,東部的南昌1.29萬、合肥1.55萬,南面的廣州3萬多,西面的成渝地區房價也要比長沙高出15%—40%。

2. 炒房客來了

長沙一直以來,是全國房地產的價格洼地。

而且,長沙人口超過800萬,雖然不能和一線城市千萬級人口相比,但是這個數字在全國城市中也是相當可以的。

先前,在長沙買房的除了當地人,主要還是湖南其他市和廣深返湘置業者。湖南有著悠久、浩大的南下廣州、深圳求職就業、創業的歷史。

但從2016年,一線、東部城市房價蹭蹭上漲,炒房客到處奔走,長沙成了炒房客眼中的價值洼地。

當年下半年,就頻頻曝出炒房團到長沙炒房的消息。2016年8月,網絡曝出新聞,一群合肥來的炒房客在長沙一口氣買了35套房。

而在另一家長沙樓盤,有40多個合肥人一共掃了700多套房,甚至一些別墅項目都沒有幸免。

在合肥炒房客眼中:“合肥上半年房價上漲50%,但長沙房價還很低,有升值潛力。”

連開發商也滿心歡喜,期待炒房客來點燃長沙樓市。

還喊出,“每周保持漲兩三百元的節奏。”

原本,“長沙消費不算低,唯有房子便宜。

其實,在2012年時長沙平均房價就已經達到6500元/㎡左右,也就是說在2016年前,長沙房價幾乎保持平穩。

但在炒房客“入侵”,開發商造勢的情況下,長沙多年穩定的房價也出現上漲勢頭。2016年8月,長沙中心城區量價齊升,純商品住宅成交均價同比上漲9.71%。

到9月,漲勢更猛。當月第二周(9月5—11日),住宅網簽均價環比上漲了3.38%。

3. “報復式”調控

先看下面這幅圖。

長沙房價上漲是在2016年8月啟動的,半年多時間,也就是2017年3月,爆發式上漲勢頭得到遏制。

等到2018年下半年,長沙房價上漲動力日趨衰減。

我換個數據來源,縮短時間,看得更明顯些。

在后面這個坐標軸中,長沙房價上漲看起來很迅猛,上漲了大概70%左右,但其實,拉長來看,房價仍然是良心價。

要知道,燕郊的房價曾經一路漲上了4萬。

對于炒房客長期“絕跡”的長沙來說,炒房算是一個新鮮事。所以,直到2016年11月才開始收緊政策,標志性的事件就是2016年12月的“長沙房7條”。

到2017年,長沙樓市調控就動起真格的來了,當年出臺了13個樓市政策文件,其中有名的比如3·18、5·20、9·23調控,從限購到限售,相繼推出調控新政……還開始限價地,提高首付。

但這些還不足以澆滅買房人和投機者的熱情。2017年9月,長沙高鐵南站旁一樓盤網上開盤,900多套房源10秒就搶光。

甚至還出現,12歲小孩、85歲老人購房的情況,一個房號一度被炒到10萬塊。

“買到就是賺到”,這種預期直到2018年年中才徹底被打下去。

2018年,長沙相繼推出“3·15全裝修”和“3·27剛需優選”等新政。

但真正的大招是:“6·25新政”。

6月25日,長沙官方在通氣會上表示,“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭。”甚至把炒房客,視為“階級敵人”。

這種聲音不可謂不震撼。

同步推出的“6·25新政”,限購、限貸、限售全面升級,被稱為“史上最強”調控方案。

重拳之下,風口浪尖,連二手房中介都以“行業整頓,集中學習”為由,直接關門謝客,躲避風頭。

同時,長沙開始對自己“動刀子”,加快推地速度。2018年長沙內六區經營性用地成交總建面積超過1100萬方,同比增長95.68%,但平均樓板價僅上漲4.56%,其中,8月一個月供應達319萬方。

土地市場隨之熄火,溢價率逐月下滑,地塊多為底價成交。

幾輪調控升級之后,長沙有些政策比一線城市還嚴苛,像人才落戶也要滿1年才能買;本地剛改(二套房)要么賣掉第一套房再買,要么就等第一套房拿到房產證4年以后再買第二套。

調控也見到了效果。

2018年年初長沙紅極一時的五礦沁園金城,開盤被哄搶一空,等到11月再次開盤,均價8700元/㎡,建筑面積112㎡、146㎡都有余房。

這波進入長沙的“炒房客”,已被按倒在湘江邊:2年拿房,4年限售……飄忽不定的個位數房價漲幅。算上首付、月供,炒房客要從長沙解套,勢必要賠上一大筆錢。真可謂是,偷雞不成蝕把米。

4. 天下絕沒有白費的努力

就在半個月前,4月22日,長沙停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策(按4%的稅率征收),目前其他城市還在繼續執行這個優惠政策。

還要知道今年以來,有些地方已經開始以人才政策等種種理由,偷偷地在放松調控。

長沙,卻對樓市調控再次自加壓力。

在去年10月,長沙有關領導,公開表示:“房價合理是我們的優勢”。

2019年長沙政府工作報告里提到:“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利,持續保持房價“洼地”優勢。

這也不難理解,長沙南有珠三角、北有武漢、西有成渝,東到長三角,高鐵也就四五來個小時。

身處這樣激烈的城市群競爭中,2018年長沙仍然凈增人口23.66萬,位居全國第9。

特別是在中部5省主要城市里,長沙新增人口以不到2萬人差距,僅次于人口大省省會鄭州。

而且,這還是在長沙收緊人才政策,而其他很多城市打起來“搶人大戰”情況下取得的成績。

有企業家給出的答案很簡單:因為在長沙“買得起房子、娶得到妻子、養得好孩子”。

如果拉長時間線,還能發現有趣的現象:

2010—2015年,長沙常住人口總共增加39.11萬。

但2016—2017年,增長高達48.63萬。

基本可以說,2016年后,大城市房價普遍大幅上漲,長沙“房價洼地”給長沙帶來了約百萬新增人口。

話分兩頭。

長沙作為中部城市,既不沿邊,又不靠海,在級別上也僅僅是一個普通的省會城市。

在全國城市定位中,長沙定位也不算高,四周“強敵”環伺。

但有人,就有活力。

用一個最俗的指標GDP來看,在這10多年的房價上漲之初,全國城市GDP的20強,長沙正好位于第20位。

10年之后,這20個城市,排名不變的只有3個,下降的有11個,上漲的只有6個!

可見城市競爭之殘酷。但長沙從第20位一躍到了13位,排名上漲7位,上升幅度最大。

今年3月,有機構發布了《2018年全國50城房價收入比報告》。所謂“房價收入比”是指,家庭住房總價與年度居民家庭可支配收入的比值。通俗也略顯不嚴謹的概括就是:一個家庭要花多少年收入才買得起一套住房。

在這個排行榜上,不出意外,長沙墊底,只有6.8,也是榜單中唯一低于7的城市(全國平均13.9,最高深圳34.2)。

但在這個排行榜上墊底,不僅不是不光彩,而是長沙人的幸運。

長沙2018年人均可支配收入達到了44647元,排名全國第20。

歸納一下:長沙人拿著全國第20位的收入,買著全國排名61位房價的房子,創造出全國第13位的經濟總量。

2018年主要城市人均可支配收入排名

在去年底,長沙連續11次被評為最幸福城市。

畢竟,有這樣“親民”的房價,有地鐵,有知名的湘雅醫院,有長郡中學、雅禮中學等全國基礎教育龍頭……

這也就不出乎意料了。

以真實房源著稱的某二手房中介顯示的長沙房價

5. 我們到底需要什么樣的增長?

長沙之所以敢痛下“辣手”調控樓市,一個很重要的原因是,長沙公共預算只有20%左右來自于土地財政,這在同類城市里是十分少見的。

也正是這樣,形成一種良性發展:低房價→吸引人口,產業→推動經濟發展。

反之,如果把房地產當作支撐發展的利器,對調控難免虛情假意,最終導致一個惡性循環:為拉動經濟→刺激房地產→房價拉升→人口、產業外流→經濟壓力加大→刺激房地產……

長沙特立獨行的樓市,在點贊的同時,更值得我們做更深入的思考。

因為,城與國,輔車相依,大國需要健康發展的大城。

本文授權轉載自:正解局(ID:zhengjieclub)。正解局,一個有見識、有深度、有誠意的時勢財經大號,華爾街見聞、雪球、螞蟻金服、世界經理人等10多家主流財經社區特邀入駐。每天全網閱讀超過100萬人次,在這里,穿透信息的迷霧,在這里,發現真實的中國。

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